Kupnja nekretnine

Prilikom kupnje stana ili kuće pažljivo provjerite dokumentaciju - izvadak iz knjige nekretnina, građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt za građenje, uporabnu dozvolu i energetski certifikat.

Prilikom kupnje nekretnine najprije provjerite vlasništvo upisano u zemljišnoj knjizi općinskog suda na čijem području se nekretnina nalazi. Također, od vlasnika nekretnine zatražite svu dokumentaciju o zgradi i zemljištu koje posjeduje, kao i energetski certifikat.

Zemljišnoknjižni izvadak

Zemljišnoknjižni izvadak je jedini dokaz o vlasništvu ili nekom drugom pravu koje može biti predmetom upisa u zemljišnu knjigu.

Energetski certifikat

Energetski certifikat je dokument koji prikazuje energetska svojstva zgrade, a izrađuju ga ovlaštene osobe za energetsko certificiranje – energetski certifikatori. Isprava vrijedi deset godina od dana izdavanja.

Energetski certifikat zgrade izdaje se za zgradu, odnosno njezin poseban dio, za koji je potrebno koristiti energiju za održavanje unutarnje projektne temperature u skladu s njezinom namjenom, osim za:

• zgradu koja se koristi za održavanje vjerskih obreda ili vjerskih aktivnosti
• privremenu zgradu čiji je rok uporabe dvije godine ili manje, industrijsko postrojenje, radionicu i nestambenu poljoprivrednu zgradu s malim energetskim potrebama
• stambenu zgradu koja se koristi manje od četiri mjeseca godišnje
• slobodnostojeću zgradu s ukupnom korisnom površinom manjom od 50 m2. 

Investitor, tj. vlasnik zgrade za koju se izdaje energetski certifikat dužan je prije izdavanja uporabne dozvole ishoditi energetski certifikat, osim ako zakonom nije drugačije određeno.

Vlasnik zgrade za koju se izdaje energetski certifikat, odnosno njezina posebnog dijela dužan je:

• prije prodaje, iznajmljivanja, davanja u zakup ili davanja na leasing zgrade ili njezinoga posebnog dijela pribaviti energetski certifikat
• kupcu, najmoprimcu, zakupcu, odnosno primatelju leasinga predati energetski certifikat ili njegovu fotokopiju
• energetski certifikat predočiti mogućem kupcu, najmoprimcu, zakupcu, odnosno primatelju leasinga
• u oglasu za prodaju, iznajmljivanje, davanje u zakup ili davanje na leasing zgrade ili njezina posebnog dijela koji se objavljuje u medijima navesti energetski razred zgrade.

Više o energetskom certificiranju možete pogledati na linku Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine

Novogradnja

Ako kupujete stan u izgradnji, investitor Vam mora predočiti izvršnu/građevinsku dozvolu ili drugu odgovarajuću dokumentaciju za građenje.
Uz građevinsku dozvolu jednako je važna i uporabna dozvola koju građevina ne može dobiti ukoliko se povrijede uvjeti građenja propisani građevinskom dozvolom ili drugim odgovarajućim aktom o građenju. Preporučljivo je zatražiti uvid u glavni plan koji je dio građevinske dozvole.

Treba napomenuti da je investitor, tj. vlasnik zgrade dužan je prije izdavanja uporabne dozvole ishoditi energetski certifikat.

Sklapanje predugovora

Pri kupnji nekretnine uobičajeno je potpisivanje predugovora u kojem se definira nekretnina navođenjem zemljišnoknjižnih podataka o nekretnini (katastarske općine, broja čestice i broja zemljišnoknjižnog uloška u koji je nekretnina upisana) i opisom nekretnine (za stan je to adresa, kat, broj stana, opis prostorija od kojih se sastoji i ukupna površina), cijena, datum sklapanja konačnog ugovora i isplata kapare za nekretninu.

Kapara se dogovara kao odustatnina - ako kupac odustane, kaparu zadržava prodavatelj, a odustane li prodavatelj mora kupcu isplatiti dvostruki iznos kapare. Uobičajeni iznos je deset posto od vrijednosti nekretnine. Kupoprodajni predugovor trebate ovjeriti kod javnog bilježnika.

Ugovor o kupoprodaji

U ugovor o kupoprodaji nekretnina, uz sve što je navedeno u predugovoru, uvrštava se najčešće datum predaje nekretnine u posjed kupca kao i jamstvo prodavatelja da na nekretnini ne postoje prava trećih osoba. Preporučljivo je da sastavljanje (pred)ugovora povjerite odvjetniku, kako biste bili sigurni da ste kao kupac dobro zaštićeni.

Kupoprodajni ugovor u više primjeraka ovjerite kod javnog bilježnika. Po jedan primjerak ugovora:

• ostaje prodavatelju
• ostaje kupcu
• ostaje javnom bilježniku
• predajete u zemljišnoknjižni odjel nadležnog općinskog suda pri prijedlogu upisa vlasništva
• predajete u poreznu upravu pri prijavi poreza na promet nekretninama
• predajete banci ako kupujete nekretninu kreditom.

Ako kupujete nekretninu kreditom banke, ugovor ćete prethodno solemnizirati kod javnog bilježnika, a banka će upisati hipoteku na nekretninu.
 

Prilikom kupnje nekretnine prodavatelj vam je dužan predati energetski certifikat ili njegovu kopiju.

Upis vlasništva

Pravo vlasništva na nekretnini temeljem kupoprodajnog ugovora ne stječe se automatski, već upisom u zemljišnu knjigu.

Porez na promet nekretnina

Kupnju stana ili kuće morate u roku od 30 dana od nastanka porezne obveze, odnosno potpisivanja kupoprodajnog ugovora, prijaviti ispostavi Porezne uprave na području gdje se nalazi nekretnina. Stopa poreza na promet nekretnina je tri posto od tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku njezina stjecanja, a plaća ga kupac.

U određenim je slučajevima kupac oslobođen od plaćanja poreza na nekretninu.

Agencije za nekretnine

Agencije za promet nekretninama predstavljaju sigurnost kupcu u kupoprodaji, uz dobro poznavanje zakonskih propisa, građevinske struke, arhitekture, energetske učinkovitosti, financija, ugovornih odnosa i administrativnih procedura.