Porez na nekretnine u Hrvatskoj

Od 1. siječnja 2025. godine u Hrvatskoj je stupio na snagu novi porez na nekretnine koji zamjenjuje dosadašnji porez na kuće za odmor. Ova opsežna porezna reforma donosi značajne promjene za vlasnike nekretnina diljem Hrvatske, s ciljem stabilizacije tržišta nekretnina i poticanja dugoročnog najma.

Što je porez na nekretnine?

Novi porez na nekretnine je godišnji lokalni porez koji se plaća po korisnoj površini stambene nekretnine. Za razliku od prethodnog poreza na kuće za odmor koji su lokalne jedinice mogle, ali nisu morale uvesti, novi porez na nekretnine obavezan je za sve gradove i općine u Hrvatskoj.

Porez se kreće u rasponu od 0,60 do 8,00 eura po kvadratnom metru korisne površine nekretnine godišnje. Točnu stopu poreza određuje svaki grad ili općina na čijem se području nekretnina nalazi, pri čemu mogu primijeniti i zoniranje – veći porez za atraktivnije lokacije poput prvog reda do mora ili centra grada.

Tko plaća porez na nekretnine?

Porezni obveznici su vlasnici svih stambenih nekretnina koje nisu trajno nastanjene ili nisu u dugoročnom najmu. To uključuje:

• Stambene zgrade koje ne služe za stalno stanovanje vlasnika ili članova njegove obitelji
• Novoizgrađene nekretnine od trenutka izdavanja uporabne dozvole
• Nekretnine koje se koriste za kratkoročni turistički najam
• Prazne nekretnine koje nisu u uporabi

Važno je napomenuti da se porez plaća neovisno o tome plaća li vlasnik već porez na dohodak od iznajmljivanja. Oba poreza mogu teći istovremeno za istu nekretninu.

Tko je oslobođen plaćanja poreza?

Od plaćanja poreza na nekretnine oslobođene su sljedeće kategorije:

• Nekretnine za stalno stanovanje: Ako nekretnina služi za stalno stanovanje vlasnika ili članova njegove uže obitelji, porez se ne plaća.
• Dugoročni najam: Nekretnine iznajmljene najmanje deset mjeseci u godini na temelju ugovora o najmu prijavljenog Poreznoj upravi oslobođene su poreza. Ovo je ključna odredba koja potiče vlasnike da nekretnine stave u dugoročni najam.
• "Domaćini": Osobe koje bave se turističkim iznajmljivanjem kao dodatnom djelatnošću u objektu u kojem imaju prijavljenu i vlastitu adresu stanovanja oslobođene su poreza na tu nekretninu u cijelosti.
• Neupotrebljive nekretnine: Nekretnine koje nisu podobne za stanovanje zbog proglašenja prirodnih nepogoda (potres, poplava), narušene statike, nedostatka krova ili osnovne infrastrukture.
• Posebne ustanove: Starački domovi, studentski domovi, nekretnine u javnom vlasništvu za javne potrebe i druge nekretnine za institucionalni smještaj.
• Trgovačka društva: Nekretnine evidentirane u poslovnim knjigama kao nekretnine namijenjene prodaji, ako je prošlo manje od šest mjeseci od upisa.
• Socijalno ugroženi građani: Lokalne jedinice mogu propisati oslobođenje za socijalno ugrožene građane prema vlastitim kriterijima.

Kako se izračunava porez?

Formula za izračun poreza je jednostavna:

Godišnji porez = Korisna površina (m²) × Stopa poreza (€/m²)

Praktični primjeri

Primjer 1 - Zagreb: Vlasnik vikendice od 65 m² u Zagrebu. Zagreb je propisao stopu od 5,00 €/m². Godišnji porez: 65 × 5,00 = 325 eura

Primjer 2 - Velika Gorica: Isti vlasnik ima sličnu nekretninu u Velikoj Gorici gdje je stopa 0,80 €/m². Godišnji porez: 65 × 0,80 = 52 eura

Primjer 3 - Fažana (Istra): Apartman od 50 m² u Fažani koja ima maksimalnu stopu od 8,00 €/m². Godišnji porez: 50 × 8,00 = 400 eura

Primjer 4 - Zadar: Kuća za odmor od 120 m² u Zadru sa stopom od 0,60 €/m² (minimalna stopa). Godišnji porez: 120 × 0,60 = 72 eura

Vidljive su ogromne razlike – za gotovo istu nekretninu vlasnici u Zagrebu plaćaju šest puta više nego u Velikoj Gorici, dok vlasnici u atraktivnim turističkim destinacijama poput Fažane, Rovinja ili Bola plaćaju maksimalne stope.

Regionalne razlike u stopama poreza

Analizom odluka lokalnih jedinica utvrđeno je:

• 121 grad i općina primjenjuje minimalnu stopu od 0,60 €/m²
• 75 gradova i općina propisalo je najveće porezno opterećenje od 5,00 do 8,00 €/m²
• 223 općina i gradova povećalo je iznos poreza u odnosu na prethodni porez na kuće za odmor
• 271 općina i gradova zadržalo je isti iznos
• 62 općina i gradova smanjilo je iznos poreza

Maksimalne stope (8 €/m²): Fažana, Umag, Sveti Filip i Jakov, Vis, Baška Voda

Visoke stope (5-8 €/m²): Zagreb, Rovinj, Poreč, Motovun, Labin, Bol, Vodnjana

Minimalne stope (0,60 €/m²): Zadar, Sinj, Slavonski Brod i većina kontinentalnih gradova koji dosad nisu imali porez na kuće za odmor

Procedura i rokovi

Referentni datum: Stanje nekretnina provjerava se 31. ožujka svake godine. Tko je vlasnik na taj datum, plaća porez za tu godinu.

Prijava podataka: Vlasnici su dužni do 31. ožujka 2025. godine dostaviti nadležnoj ispostavi Porezne uprave podatke o:

• Promjeni obračunske površine nekretnine
• Promjeni namjene nekretnine
• Dokazima o iznajmljivanju na temelju ugovora koji nije prijavljen
• Okolnostima koje utječu na oslobođenje od poreza

Načini prijave:

• Elektronički putem sustava ePorezna (dostupno od 24. veljače 2025.)
• Putem mobilne aplikacije mPorezna (dostupno od ožujka 2025.)
• Osobno u nadležnoj ispostavi Porezne uprave

Izdavanje rješenja: Prva rješenja o plaćanju poreza očekuju se tijekom travnja 2025., no zbog složenosti obrade podataka rok može biti pomaknut. Lokalne jedinice moraju do kraja godine izdati sva rješenja.

Rok za plaćanje: Porez se mora platiti u roku od 15 dana od dostave rješenja.

Kazne za neprijavu

Nepodnošenje zahtjeva ili nedostavljanje potrebnih podataka do 31. ožujka može rezultirati novčanim kaznama koje se kreću od 1.000 do 6.000 eura, ovisno o težini prekršaja.

Raspodjela prihoda

Prihodi od poreza na nekretnine raspodjeljuju se:

• 80% lokalnoj samoupravi (općini ili gradu gdje se nekretnina nalazi)
• 20% županiji

Ovih 20% za županiju namijenjeno je izravnanju budžeta između različitih jedinica lokalne samouprave, jer prihodi od poreza značajno variraju – primjerice, turističke destinacije imat će znatno veće prihode od kontinentalnih krajeva.

Kontrola i provjera

Lokalne vlasti imaju ovlasti provjeravati potrošnju energije (struja, plin) kako bi utvrdile stvarnu naseljenost nekretnina. Ova mjera ima za cilj spriječiti zloupotrebe i lažne prijave o stalnom stanovanju.

Povezanost s drugim porezima

Porez na dohodak od iznajmljivanja

Vlasnici koji iznajmljuju nekretnine turistima i dalje plaćaju porez na dohodak od iznajmljivanja. Novi porez na nekretnine ne zamjenjuje porez na dohodak – oba poreza mogu teći istovremeno.

Porezna uprava je u izmjenama Zakona iz 2023. godine jasno propisala da se porez na dohodak od iznajmljivanja plaća neovisno o obvezi plaćanja poreza na kuće za odmor (sada poreza na nekretnine).

Paušalni porez za turističko iznajmljivanje

Od 2025. godine uvedeni su novi rasponi paušalnog poreza prema indeksu turističke razvijenosti:

• I. kategorija (najrazvijenije): 100-300 € po krevetu
• II. kategorija: 70-200 € po krevetu
• III. kategorija: 30-150 € po krevetu
• IV. kategorija (najmanje razvijene): 20-100 € po krevetu

Utjecaj na tržište nekretnina

Novi porez na nekretnine ima za cilj:

• Povećanje ponude dugoročnog najma: U Hrvatskoj postoji oko 600.000 praznih nekretnina, od čega je više od 200.000 korišteno za kratkoročni najam. Novi porez trebao bi motivirati vlasnike da nekretnine stave u dugoročni najam kako bi izbjegli plaćanje poreza.
• Stabilizacija cijena najma: Veća ponuda dugoročnog najma mogla bi dovesti do stabilizacije ili čak sniženja cijena najma, posebno u većim gradovima poput Zagreba, Splita i Dubrovnika.
• Regulacija stranog ulaganja: Strani kupci, koji čine gotovo 37% svih stjecanja stambenih nekretnina u Hrvatskoj, sada će morati plaćati i porez na nekretnine ako ih ne koriste ili ne daju u dugoročni najam.
• Moguće negativne posljedice: Dio stručnjaka upozorava da bi porez mogao dovesti do povećanja troškova za vlasnike, što bi moglo rezultirati prodajom nekretnina ili povećanjem cijena najma kako bi se pokrili dodatni troškovi.

Povrat poreza za prvu nekretninu

Istovremeno s uvođenjem poreza na nekretnine, Hrvatska je uvela i sustav povrata poreza za kupnju prve nekretnine za osobe mlađe od 45 godina.

Pravo na povrat ostvaruju:

• Hrvatski državljani mlađi od 45 godina
• Koji prvi put rješavaju stambeno pitanje
• Koji su kupili ili izgradili nekretninu nakon 1. siječnja 2025.

Iznos povrata:

• 50% PDV-a za nove nekretnine (može iznositi i 15.000 € za stan od 150.000 €)
• 100% poreza na promet nekretnina (3%) za rabljene nekretnine

Uvjeti:

• Cijena po m² ne smije biti veća od 50% lokalne prosječne cijene
• Kupac mora imati prijavljeno prebivalište u nekretnini
• Mora boraviti u nekretnini najmanje 5 godina (inače mora vratiti potporu)

Savjeti za vlasnike nekretnina

1. Provjerite status svoje nekretnine: Utvrdite je li vaša nekretnina oslobođena poreza ili ne.
2. Razmislite o dugoročnom najmu: Ako imate praznu nekretninu ili ju iznajmljujete kratkoročno, izračunajte isplati li se prebaciti na dugoročni najam.
3. Prijavite podatke na vrijeme: Neprijava može rezultirati visokim kaznama.
4. Provjerite odluku lokalne samouprave: Stupite na mrežne stranice svoje općine ili grada kako biste saznali točnu stopu poreza.
5. Dokumentirajte ugovore o najmu: Svi ugovori o dugoročnom najmu moraju biti prijavljeni Poreznoj upravi.
6. Planirajte troškove: Uključite porez na nekretnine u svoje godišnje financijsko planiranje.

Novi porez na nekretnine predstavlja značajnu promjenu u hrvatskom poreznom sustavu. Iako donosi dodatno opterećenje za vlasnike praznih nekretnina i onih u kratkoročnom najmu, cilj je jasan – povećati dostupnost dugoročnog najma i stabilizirati tržište nekretnina.

Za vlasnike koji nekretnine koriste za stalno stanovanje ili ih daju u dugoročni najam, porez ne predstavlja problem. Za ostale, novo porezno okruženje zahtijeva pažljivo razmatranje opcija i pravovremeno djelovanje.

Ključno je da se svi vlasnici nekretnina informiraju o specifičnostima poreza u svojoj lokalnoj jedinici te da pravovremeno podnesu sve potrebne prijave kako bi izbjegli kazne i iskoristili mogućnosti za oslobođenje od plaćanja poreza.