Što su kupci tražili na hrvatskom tržištu nekretnina u 2025 godini

Zagreb/Split - Hrvatsko tržište nekretnina proživljava izuzetno dinamično razdoblje obilježeno snažnim rastom cijena, promjenama u kupovnim navikama i sve većim utjecajem stranih investitora. Analiza trendova pokazuje zanimljive obrasce u tome što kupci zapravo traže i gdje fokusiraju svoju potragu.

Mali stanovi dominiraju potražnjom

Najveću potražnju bilježe stanovi veličine od 40 do 60 kvadratnih metara, koje traži gotovo polovina svih potencijalnih kupaca. Ova činjenica posebno je izražena u Zagrebu, gdje mladi parovi i samci čine značajan dio tržišta, često koristeći državne poticaje poput APN subvencioniranih stambenih kredita.

Nasuprot tome, tržište bilježi viškove većih stanova preko 80 kvadratnih metara u odnosu na stvarnu potražnju. Ovaj nesklad između ponude i potražnje odražava ekonomsku stvarnost Hrvatske, gdje prosječna plaća od 1.140 eura ograničava kupovnu moć većine građana.

Regionalne razlike u preferencijama

Zagreb - Mali stanovi u novogradnji

U glavnom gradu, mali stanovi do 60 kvadrata dominiraju prodajom, dok se novi stanovi prodaju prosječnom cijenom od 3.500 eura po kvadratnom metru. Zanimljivo je da se projekti novogradnje često rasprodaju čak i prije početka gradnje, što ukazuje na kronični nedostatak ponude.

Cijene stanova u centru Zagreba prelaze 2.500 eura po kvadratnom metru, dok se pristupačnije opcije mogu naći u rubnim dijelovima grada poput Brezovice, Podsuseda i Sesveta, gdje cijene padaju ispod 2.000 eura po kvadratu.

Dalmacija - Luksuz i turizam

U Splitu prosječne cijene dosežu 3.500 eura po kvadratnom metru, dok u Dubrovniku prelaze 4.000 eura po kvadratu. Na najpopularnijim obalnim lokacijama, kuće su najtraženije nekretnine, posebno na vrhunskim lokacijama.

Istra - Stalni favorit

U Istri, koju mnogi nazivaju "hrvatskom Toskanom", cijene se kreću između 2.500 i 3.000 eura po kvadratnom metru. Regija privlači kupce koji traže kombinaciju prirodnih ljepota, blizine europskih tržišta i potencijala za turistički najam.

Utjecaj stranih kupaca

Jedan od najznačajnijih trendova na hrvatskom tržištu je rastuća prisutnost stranih kupaca. Strani državljani čine gotovo 37 posto svih stjecanja stambenih nekretnina u Hrvatskoj, pri čemu su tradicionalno dominirali kupci iz Njemačke i Austrije, dok posljednjih godina prednjače Slovenci.

Schengen omogućuje neometano kretanje, a život u Hrvatskoj povoljniji je nego u nekim susjednim zemljama EU, što dodatno potiče interes inozemnih kupaca.

Tržište najma doživljava eksploziju

Dok prodaja bilježi usporavanje, tržište najma doživljava dramatiče promjene. Medijalna najamnina u Hrvatskoj dosegla je 10,1 euro po kvadratnom metru uz stopu rasta od 15,5 posto, što je znatno brže od rasta cijena prodaje.

U Zagrebu situacija je posebno izražena, gdje medijalna najamnina iznosi 12,7 eura po kvadratnom metru, s rastom od 12,7 posto. Najviše najamnine bilježe središnje zone - u Centru Novom dosežu 14,6 eura po kvadratu, što za stan od 60 kvadrata znači mjesečni najam od oko 850 eura.

Zanimljivo je da najamnine snažno rastu i u dijelovima grada koji se tradicionalno ne percipiraju kao skupi, poput Žitnjaka s rastom od 35,5 posto i Dubrave s rastom od 31,6 posto.

Ekonomski faktori oblikuju tržište

Nekoliko ključnih faktora oblikuje trenutno stanje:

• Kamatne stope: Kamate na stambene kredite ostaju prihvatljive, a kroz akcije banaka nalaze se ispod 3 posto, što podržava nastavak kupovne aktivnosti.
• Gotovinske transakcije: Preko 60 posto svih transakcija odvija se gotovinom, što ukazuje na značajan udio investitora i kupaca s nakupljenom štednjom.
• Usporavanje prometa: Broj transakcija stambenih nekretnina u 2024. pao je za 5,1 posto u odnosu na 2023. godinu, dok cijene nastavljaju rasti, osobito u zadnjem kvartalu.

Najtraženije lokacije za luksuzne nekretnine

Istra, Dubrovnik, Split, Zadar i Rovinj izdvajaju se kao najtraženija odredišta za luksuzne nekretnine. Ove destinacije kombiniraju prirodne ljepote, razvijenu turističku infrastrukturu i potencijal za investicijski povrat kroz kratkoročni najam.

Izazovi i perspektive

Glavne prepreke razvoju tržišta ostaju:

• Nedostatak novogradnje: Kronični deficit novih stanova, posebno u srednjem cjenovnom razredu
• Priuštivost: Rastući jaz između cijena nekretnina i kupovne moći domaćeg stanovništva
• Administrativne prepreke: Sporост izdavanja građevinskih dozvola i nedostatak zemljišta za gradnju

Očekuje se da će uvođenje novog poreza na nekretnine povećati ponudu, posebno rabljenih nekretnina u prodaji i najmu, što bi moglo usporiti daljnji rast cijena.

Hrvatsko tržište nekretnina u 2025. godini karakterizira jasna polarizacija - dok mali stanovi do 60 kvadrata nalaze kupce gotovo trenutno, veće nekretnine stagniraju. Obalne destinacije, vođene jakom turističkom sezonom i stranim ulaganjima, nastavljaju bilježiti snažan rast cijena.

Cijene nekretnina u Hrvatskoj nastavljaju rasti unatoč tome što ostatak Europske unije bilježi pad, što potvrđuje jedinstvenu poziciju Hrvatske kao investicijske destinacije koja kombinira kvalitetu života, turističku atraktivnost i relativnu pristupačnost u odnosu na zapadnoeuropska tržišta.

Za kupce, ovo znači pažljivo razmatranje lokacije, veličine i vrste nekretnine, uz svijest da će tržište vjerojatno nastaviti rasti, ali sporijim tempom uz veću diferenciјaciju cijena između različitih segmenata.