Digitalni nomadi i cjelogodišnji najam

Turistički najam u Hrvatskoj posljednjih godina nosi sve veći administrativni i porezni teret, od novog poreza na nekretnine do povećanih paušalnih obveza po krevetu. Istodobno se pojavljuje skupina najmoprimaca koja vlasnicima nudi nešto što sezonski turizam ne može: stabilan prihod tijekom cijele godine. Riječ je o digitalnim nomadima i strancima koji rade na daljinu, a Hrvatsku sve češće biraju kao mjesto viševmjesečnog, a ne samo tjednog boravka.

Tko su digitalni nomadi i zašto biraju Hrvatsku

Digitalni nomad je, prema hrvatskom zakonu, državljanin treće zemlje koji radi putem komunikacijske tehnologije za poslodavca ili vlastitu tvrtku registriranu izvan Hrvatske i pritom ne pruža usluge naručiteljima na hrvatskom tržištu. Riječ je dakle o osobama koje u Hrvatsku donose prihod zarađen u inozemstvu, a troše ga lokalno: u najmu, ugostiteljstvu i svakodnevnoj potrošnji.

Hrvatska je 2021. godine, izmjenama Zakona o strancima, među prvima u Europi uvela poseban status za digitalne nomade, čime se dugoročno pozicionirala kao destinacija pogodna za rad na daljinu, uz Schengen, euro i razmjerno nizak trošak života u odnosu na zapadnu Europu.

Zakonski okvir: uvjeti boravka i rada

Privremeni boravak digitalnog nomada odobrava se na razdoblje do dvanaest mjeseci i ne može se produljiti unutar istog boravišnog ciklusa. Nakon isteka dozvole nomad mora napustiti Hrvatsku, a novi zahtjev za isti status može podnijeti tek nakon šest mjeseci stanke.

Jedan od ključnih uvjeta jest dokaz o dostatnim sredstvima za uzdržavanje, koji prema važećem pravilniku iznosi najmanje 2,5 prosječne mjesečne neto plaće u Hrvatskoj, uvećano za dodatnih deset posto za svakog člana obitelji koji se pridružuje. U praksi to znači da nomad mora raspolagati s više desetaka tisuća eura na računu ako traži dozvolu za puno jednogodišnje razdoblje. Uz dokaz o sredstvima, potrebni su i ugovor o radu ili pružanju usluga inozemnom poslodavcu, zdravstveno osiguranje te uvjerenje o nekažnjavanju. Detaljne upute i obrasce objavljuje Ministarstvo unutarnjih poslova.

Za vlasnika nekretnine praktična posljedica jest jasna: riječ je o najmoprimcu s dokazanom platežnom sposobnošću i ugovorom o radu, što dugoročni najam čini znatno predvidljivijim od kratkoročnog turističkog oglašavanja iz sezone u sezonu.

Zašto se vlasnicima isplati okrenuti dugoročnom najmu

Podaci pokazuju da su najamnine u Hrvatskoj u posljednjoj godini rasle znatno brže od europskog prosjeka, dok je prosječna tražena cijena najma u ožujku 2026. iznosila 14,75 eura mjesečno po četvornom metru, s najvišim razinama na dalmatinskom području i najnižima u Slavoniji. Rastuća potražnja za kvalitetnim, opremljenim stanovima u većim gradovima i na obali tijekom cijele godine otvara prostor za model koji se razlikuje od klasičnog turističkog najma.

Dodatni argument leži u novom porezu na nekretnine, koji se od 2025. godine plaća na svaku stambenu jedinicu koja nije u funkciji trajnog stanovanja, uključujući prazne stanove i one koji se iznajmljuju isključivo turistima. Nekretnina koja je u dugoročnom najmu s prijavljenim ugovorom u trajanju od najmanje deset mjeseci godišnje izuzeta je od te obveze. Drugim riječima, prelazak na cjelogodišnji najem digitalnim nomadima i drugim dugoročnim najmoprimcima može vlasnika u potpunosti osloboditi novog poreznog opterećenja, uz istodobno stabilniji priljev prihoda tijekom cijele godine. Više o samom porezu i izuzećima pročitajte u članku Porez na nekretnine u Hrvatskoj.

Što nekretnina treba imati da privuče dugoročne najmoprimce

Digitalni nomadi i stranci koji rade na daljinu ne traže isto što i turist na tjedan dana. Ključni su brz i stabilan internet, prostor koji se može koristiti kao radno mjesto, adekvatno grijanje za boravak izvan turističke sezone te praktični detalji poput perilice rublja i opremljene kuhinje. Vlasnici koji te elemente osiguraju mogu graditi dugoročne odnose s najmoprimcima, umjesto da svake sezone iznova traže goste putem oglasnih platformi.

Ovakav pristup posebno je koristan u razdobljima kada je promet nekretnina usporen, a kupci oprezniji, o čemu detaljnije pišemo u analizi Telefoni više ne zvone sami: stabilan najam može premostiti razdoblje do prodaje po realnoj cijeni.

Gdje je potražnja najizraženija

Zagreb, kao najveće gospodarsko i administrativno središte, prednjači u potražnji za cjelogodišnjim najmom uz radni prostor i dobru prometnu povezanost. Na obali se prilika otvara upravo izvan turističke sezone, kada su nekretnine inače prazne i ne donose prihod. Vlasnici koji stan ili kuću ponude nomadima za zimske mjesece, a klasičnim turistima za ljeto, u praksi kombiniraju dva modela i smanjuju rizik od praznog hoda tijekom cijele godine. Aktualnu ponudu nekretnina za dugoročni najam u Hrvatskoj možete pregledati na stranici Najam nekretnina.

Državna politika priuštivog najma, koja se u 2026. godini tek postupno uspostavlja, dodatno potvrđuje da dugoročni model najma dobiva sve veću pažnju i institucionalnu podršku, o čemu pišemo u članku Priuštivi najam kreće: APN objavio 385 nekretnina.

Zaključak

Cjelogodišnji najem digitalnim nomadima i drugim dugoročnim najmoprimcima nije zamjena za turistički najam u punom opsegu, ali predstavlja ozbiljnu dopunu poslovnog modela za vlasnike koji žele stabilniji prihod i manje administrativnog opterećenja. U kombinaciji s poreznim izuzećem za dugoročne ugovore i rastućim najamninama, riječ je o trendu koji će u sljedećim godinama vjerojatno dodatno jačati, posebno u gradovima i na obali izvan vrhunca sezone. Širi kontekst kretanja na tržištu nekretnina pratimo u pregledu Tržište nekretnina u Hrvatskoj 2025./2026.

Često postavljana pitanja

Tko se prema hrvatskom zakonu smatra digitalnim nomadom?

Digitalni nomad je državljanin treće zemlje koji radi putem komunikacijske tehnologije za poslodavca ili vlastitu tvrtku registriranu izvan Hrvatske i ne pruža usluge naručiteljima na hrvatskom tržištu.

Koliko dugo digitalni nomad može boraviti u Hrvatskoj?

Privremeni boravak odobrava se na razdoblje do dvanaest mjeseci bez mogućnosti produljenja unutar istog ciklusa. Novi zahtjev za isti status moguće je podnijeti tek nakon šest mjeseci stanke izvan Hrvatske.

Je li nekretnina u dugoročnom najmu oslobođena poreza na nekretnine?

Da. Nekretnine koje se iznajmljuju na temelju prijavljenog ugovora o najmu za trajno stanovanje u trajanju od najmanje deset mjeseci godišnje izuzete su od poreza na nekretnine uvedenog 2025. godine.

Koja su minimalna sredstva potrebna za dobivanje dozvole digitalnog nomada?

Potrebno je dokazati sredstva u visini najmanje 2,5 prosječne mjesečne neto plaće u Hrvatskoj, uz dodatnih deset posto za svakog člana obitelji koji se pridružuje, ovisno o duljini traženog razdoblja boravka.